Estudio de Títulos para Compra de Inmuebles en Colombia

Estudio de Titulos en Colombia

El estudio de títulos es un proceso esencial que se debe hacer previamente a la compra de un bien inmueble. Se encuentra regulado principalmente en la Ley 675 de 2001, también conocida como Ley de Propiedad Horizontal, pero también hay otras normas y decretos que lo regulan.

Consiste en revisar la documentación legal y los registros del inmueble para asegurarse de que la persona que lo está vendiendo es el propietario legítimo del mismo y que no existen cargas, gravámenes, deudas o limitaciones legales que versen sobre este que puedan llegar a afectar su valor o su uso. Tiene un costo de aproximadamente el 0,12% del valor comercial del inmueble.

Este estudio debe ser realizado por un abogado especialista en derecho inmobiliario y debe incluir la revisión de los siguientes documentos como mínimo:

• Escritura pública de compraventa: prueba la transferencia de la propiedad del inmueble por parte del vendedor al comprador.

• Certificado de libertad y tradición: es expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y contiene información sobre el historial del inmueble, incluyendo cualquier limitación o gravamen que pueda afectar su valor o uso, por ejemplo una hipoteca.

• Certificado de paz y salvo de impuestos: prueba que el vendedor ha pagado todos los impuestos relacionados con el inmueble hasta la fecha de la compraventa.

• Certificado de paz y salvo de administración: prueba que el vendedor ha pagado todas las cuotas de administración debidas, aplica solo cuando el inmueble se encuentra ubicado en un conjunto o edificio.

Además de estos documentos, también se pueden revisar otros documentos como los planos, las licencias y permisos de construcción y los contratos de arrendamiento en caso de que el inmueble se encuentre arrendado. Este proceso se realiza en las siguientes etapas:

1. Revisión de la documentación: es la etapa inicial en la que se revisa de manera detallada todos los documentos relacionados con la propiedad.

2. Verificación de la propiedad: una vez se revisan los documentos, se procede a verificar que el vendedor es efectivamente el propietario del bien y que este se encuentra libre de limitaciones que puedan afectar su propiedad o uso.

3. Análisis de gravámenes y deudas: se revisa si existen gravámenes o deudas sobre el bien como hipotecas, embargos o cualquier otro tipo de carga que afecte el bien.

4. Verificación de permisos y licencias: se verifica que la propiedad cuenta con los permisos y licencias necesarios para su uso como los permisos de construcción y las licencias de actividad comercial.

5. Revisión de restricciones urbanísticas: se analiza el bien de cara a las normas urbanísticas aplicables al mismo como por ejemplo las restricciones de construcción, zonificación, usos permitidos, entre otras.

Una vez terminado el estudio de títulos, el especialista emite un informe detallado en el que indica si la propiedad está libre de gravámenes o problemas legales y si es o no segura su compra. En caso de que se determine que no es segura la compra del inmueble, se pueden llevar a cabo acciones legales o negociaciones con el vendedor para resolverlos antes de ejecutar la compra de este.

El estudio de títulos es fundamental para evitar fraudes y estafas, por lo que es indispensable realizarlo antes de comprar un bien inmueble. De esta forma se asegura que el bien se encuentre en buenas condiciones comerciales y que su compra es segura y no va a generar problemas legales posteriores.

Durante el año 2020 se presentaron 212.656 escrituras públicas de venta de inmuebles, lo que representó una disminución del 17,4% respecto al año 2019, en el que se presentaron 257.606. Esta disminución se presentó debido a la crisis ocasionada por el Covid-19.

En los primeros 9 meses del año 2021 se presentaron 168.722 escrituras públicas de compra de inmuebles, ello representó un aumento del 30,7% respecto al mismo periodo del año 2020.

Adicionalmente, en Colombia en el año 2020 se registraron 7.899 inversiones por parte extranjeros de las cuales el 22,5% correspondieron al sector inmobiliario, alcanzando un valor invertido de 539 millones de dólares estadounidenses.

Referencias:

• Ley 675 de 2001 – Ley de Propiedad Horizontal. (2001, 4 agosto. Secretaría Senado. http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html

• ¿Qué es un estudio de títulos? (2022, 6 enero). Metrocuadrado. https://www.metrocuadrado.com/noticias/guia-de-compra-y-venta/que-es-un-estudio-de-titulos-3928/

• Sotelo, J. G. S. (2022, 26 enero). ¿Qué es un estudio de títulos? https://blog.properati.com.co/que-es-un-estudio-de-titulos-en-colombia/#:~:text=Un%20estudio%20de%20t%C3%ADtulos%20es,documento%20para%20continuar%20el%20proceso

• Estudio de títulos: requisitos, responsables e importancia. (s, f.). Fincaraíz. https://fincaraiz.com.co/blog/consejos-de-vivienda/estudio-de-titulos-requisitos-responsables-e-importancia/