Abogado en Derecho Inmobiliario en Colombia

Los inmuebles son uno de los principales activos con los que puede contar tanto una persona natural como una jurídica. Es por ello que dependiendo de cada país existe una normativa clara que regula su edificación, compra y venta. **Si tienes dudas sobre** **¿cómo funciona el derecho inmobiliario en Colombia?** **En** [**Servicio Legal** ](https://serviciolegal.com.co/nosotros/)**te compartimos las bases de lo que deberías tener presente.** ## ¿Qué es el derecho inmobiliario? La construcción de lugares residenciales así como la de espacios comerciales requiere de leyes específicas. Es decir, **un marco de normas que permitan identificar cuándo, cómo, dónde y quién puede comenzar a construir un proyecto.** Este marco de leyes es lo que conocemos como derecho inmobiliario.  En Colombia todo lo que corresponda al derecho inmobiliario **se encuentra en el código civil y leyes específicas que contribuyen a regular ciertos aspectos.** Dos de las más importantes son la ley 675 de 2001 que regula el régimen de propiedad horizontal y la ley 820 de 2003 que establece todas las disposiciones legales para el arrendamiento de inmuebles. ## Entidades y trámites dependen de su necesidad **Para responder** **¿cómo funciona el derecho inmobiliario en Colombia?** **es clave tener en cuenta que requerimiento tienes.** Es decir, aquella función que vas a realizar y que debe estar acorde con los marcos normativos del país. Existen una gran variedad de acciones que pueden emprender las personas naturales y jurídicas al relacionarse con los inmuebles, pero **para efectos prácticos vamos a esbozar tres que son claves: Construcción, registro de inmuebles y compra – venta.** ### Construcción  En el [derecho inmobiliario colombiano](https://serviciolegal.com.co/derecho-inmobiliario/) las normativas y pasos a seguir para la construcción son muy importantes. Estar al tanto de cada una de ellas es fundamental para evitar retrasos en las obras. En primera instancia será necesario contar con todos los estudios de suelos, tipo de construcción, finalidad de la misma y si el entorno alrededor es adecuado. **En cuanto a los trámites, las licencias y certificaciones son lo más importante y las autoridades correspondientes a las cuáles acudir son la alcaldía municipal y la curaduría urbana.** ### Registro de inmuebles Si se pregunta ¿cómo funciona el derecho inmobiliario en Colombia? desde los documentos que acreditan quién es el propietario de un bien, **aquí la clave son los trámites de escrituración. Además, las entidades a las cuáles remitir durante los procesos serán las notarías y las oficinas de registro de instrumentos públicos.** Además, existen otros escenarios diferentes, por ejemplo, contar con los servicios de [abogados especialistas en propiedad horizontal](https://serviciolegal.com.co/propiedad-horizontal/) será pertinente si quieres registrar tu apartamento en una unidad residencial cerrada. ### Compra y venta de inmuebles La compra y venta de inmuebles puede realizarse independientemente si la relación comercial es entre personas naturales o jurídicas. Así mismo, al existir diferentes formas de pagar las propiedades, dependiendo de sus necesidades los trámites y entidades pueden variar.  Así, para responder ¿cómo funciona el derecho inmobiliario en Colombia? desde esta perspectiva **son importantes para el proceso, el avalúo previo, la promesa compraventa, el título de tradición y libertad así como los instrumentos hipotecarios para los pagos.** Finalmente, en cuanto a las entidades, **bancos, cooperativas, inmobiliarias y de nuevo, las notarías y oficinas de registro de instrumentos públicos serán claves en los procesos.** ## Servicio legal, abogados a su servicio Es posible sentirse abrumado ante la normativa y los trámites que deben realizarse para cumplirla. Sin embargo, **todos estos procesos pueden ser acompañados por** **abogados inmobiliarios** **.** En Servicio Legal, con profesionales expertos para acompañarte en cada fase del proceso que estés llevando a cabo; incluso si compromete aspectos penales. **Si requieres nuestros servicios o tienes más dudas sobre** **¿cómo funciona el derecho inmobiliario en Colombia?** **no dudes en contactarnos.** [ Quiero una asesoría legal ](https://api.whatsapp.com/send/?phone=%2B573003884986&text&type=phone%5Fnumber&app%5Fabsent=0)

El contrato de compraventa de inmueble en Colombia es un acuerdo legal entre un comprador y un vendedor que establece los términos y condiciones para la transferencia de propiedad de un bien inmueble, como una casa, un apartamento, un terreno, etc. Este contrato es uno de los documentos más importantes en una transacción de compra de un inmueble y es necesario para garantizar los derechos y obligaciones de ambas partes. En el contrato de compraventa el vendedor se obliga a entregar el inmueble al vendedor, y este se obliga a pagar el precio pactado, es un contrato solmene, debido a que sólo es válido si se eleva a escritura pública, y, además, se requiere su inscripción en Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. ## Para celebrar un contrato de compraventa de bien inmueble en Colombia, se deben seguir los siguientes pasos: 1. **Acuerdo entre las partes:** El comprador y el vendedor deben ponerse de acuerdo en los términos y condiciones de la compraventa, incluyendo la cosa, el precio, la forma de pago, las condiciones de entrega y cualquier otro aspecto relevante. Es importante que ambas partes estén de acuerdo en todos los puntos antes de proceder a la siguiente etapa. 2. **Elaboración del contrato:** Una vez que se ha llegado a un acuerdo, se debe redactar el contrato de compraventa. Es recomendable contar con la asesoría de un abogado para asegurarse de que el contrato cumpla con todos los requisitos legales y proteja los intereses de ambas partes. El contrato debe incluir información detallada sobre el inmueble, las partes involucradas, el precio, las condiciones de pago, las obligaciones de cada parte, las garantías, entre otros aspectos relevantes. 3. **Firma del contrato y elevarlo a escritura pública:** Una vez redactado el contrato, las partes involucradas deben firmarlo y acudir a una notaria para elevarlo a escritura pública, las notarías exigen, entre otros requisitos, los siguientes documentos: * Paz y salvo original de la administración en el evento en que el inmueble se encuentre sujeto al régimen de propiedad horizontal. * Copia auténtica del recibo de pago del impuesto predial del año en que se va a elevar el contrato de compraventa a escritura pública. 4. **Registro del contrato:** Una vez firmado el contrato, es importante registrarlo ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente al lugar donde se encuentra ubicado el inmueble. El registro del contrato es necesario para que la compraventa sea oponible a terceros y para que el comprador adquiera la plena propiedad del inmueble. Es responsabilidad del vendedor realizar este trámite. ### Cibergrafía <https://www.gerencie.com/contrato-de-compraventa-de-inmueble.html> <https://actualicese.com/contrato-de-compraventa-de-inmueble-3-aspectos-que-debe-tener-en-cuenta/> <https://www.colombialegalcorp.com/blog/compraventa-bienes-inmuebles/>

### Estudio de Titulos en Colombia El estudio de títulos es un proceso esencial que se debe hacer previamente a la compra de un bien inmueble. Se encuentra regulado principalmente en la Ley 675 de 2001, también conocida como Ley de Propiedad Horizontal, pero también hay otras normas y decretos que lo regulan. Consiste en revisar la documentación legal y los registros del inmueble para asegurarse de que la persona que lo está vendiendo es el propietario legítimo del mismo y que no existen cargas, gravámenes, deudas o limitaciones legales que versen sobre este que puedan llegar a afectar su valor o su uso. Tiene un costo de aproximadamente el 0,12% del valor comercial del inmueble. Este estudio debe ser realizado por un [abogado especialista en derecho inmobiliario](https://serviciolegal.com.co/derecho-urbanistico-e-inmobiliario/) y debe incluir la revisión de los siguientes documentos como mínimo: * Escritura pública de compraventa: prueba la transferencia de la propiedad del inmueble por parte del vendedor al comprador. * Certificado de libertad y tradición: es expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y contiene información sobre el historial del inmueble, incluyendo cualquier limitación o gravamen que pueda afectar su valor o uso, por ejemplo una hipoteca. * Certificado de paz y salvo de impuestos: prueba que el vendedor ha pagado todos los impuestos relacionados con el inmueble hasta la fecha de la compraventa. * Certificado de paz y salvo de administración: prueba que el vendedor ha pagado todas las cuotas de administración debidas, aplica solo cuando el inmueble se encuentra ubicado en un conjunto o edificio. Además de estos documentos, también se pueden revisar otros documentos como los planos, las licencias y permisos de construcción y los contratos de arrendamiento en caso de que el inmueble se encuentre arrendado. Este proceso se realiza en las siguientes etapas: 1. Revisión de la documentación: es la etapa inicial en la que se revisa de manera detallada todos los documentos relacionados con la propiedad. 1. Verificación de la propiedad: una vez se revisan los documentos, se procede a verificar que el vendedor es efectivamente el propietario del bien y que este se encuentra libre de limitaciones que puedan afectar su propiedad o uso. 1. Análisis de gravámenes y deudas: se revisa si existen gravámenes o deudas sobre el bien como hipotecas, embargos o cualquier otro tipo de carga que afecte el bien. 1. Verificación de permisos y licencias: se verifica que la propiedad cuenta con los permisos y licencias necesarios para su uso como los permisos de construcción y las licencias de actividad comercial. 1. Revisión de restricciones urbanísticas: se analiza el bien de cara a las normas urbanísticas aplicables al mismo como por ejemplo las restricciones de construcción, zonificación, usos permitidos, entre otras. Una vez terminado el estudio de títulos, el especialista emite un informe detallado en el que indica si la propiedad está libre de gravámenes o problemas legales y si es o no segura su compra. En caso de que se determine que no es segura la compra del inmueble, se pueden llevar a cabo acciones legales o negociaciones con el vendedor para resolverlos antes de ejecutar la compra de este. El estudio de títulos es fundamental para evitar fraudes y estafas, por lo que es indispensable realizarlo antes de comprar un bien inmueble. De esta forma se asegura que el bien se encuentre en buenas condiciones comerciales y que su compra es segura y no va a generar problemas legales posteriores. Durante el año 2020 se presentaron 212.656 escrituras públicas de venta de inmuebles, lo que representó una disminución del 17,4% respecto al año 2019, en el que se presentaron 257.606\. Esta disminución se presentó debido a la crisis ocasionada por el Covid-19. En los primeros 9 meses del año 2021 se presentaron 168.722 escrituras públicas de compra de inmuebles, ello representó un aumento del 30,7% respecto al mismo periodo del año 2020. Adicionalmente, en Colombia en el año 2020 se registraron 7.899 inversiones por parte extranjeros de las cuales el 22,5% correspondieron al sector inmobiliario, alcanzando un valor invertido de 539 millones de dólares estadounidenses. #### **Referencias:** * _Ley 675 de 2001 – Ley de Propiedad Horizontal._ (2001, 4 agosto. Secretaría Senado. <http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley%5F0675%5F2001.html> * _¿Qué es un estudio de títulos?_ (2022, 6 enero). Metrocuadrado. <https://www.metrocuadrado.com/noticias/guia-de-compra-y-venta/que-es-un-estudio-de-titulos-3928/> * Sotelo, J. G. S. (2022, 26 enero). _¿Qué es un estudio de títulos?_ <https://blog.properati.com.co/que-es-un-estudio-de-titulos-en-colombia/#:~:text=Un%20estudio%20de%20t%C3%ADtulos%20es,documento%20para%20continuar%20el%20proceso> * _Estudio de títulos: requisitos, responsables e importancia._ (s, f.). Fincaraíz. <https://fincaraiz.com.co/blog/consejos-de-vivienda/estudio-de-titulos-requisitos-responsables-e-importancia/>

En primer lugar, es importante hacer un distinción entre sociedad conyugal y patrimonial, pues la primera, surge de manera automática con la celebración del matrimonio, mientras que la segunda, aplica solo para las uniones maritales de hecho y no surge sólo con la conformación de la misma, si no se requiere que la permanencia de los compañeros sea mayor de dos años y que no tengan impedimento legal para contraer matrimonio o, en caso de estarlo, hayan disuelto la sociedad conyugal que hubieren constituido con anterioridad. Adicionalmente hay una diferencia importante entre liquidación y disolución. En la sociedad conyugal no hay término para liquidar, en la sociedad patrimonial si, pues cuando esta se disuelve por cualquiera de las razones, los compañeros permanentes tienen un año para liquidar y en caso de no hacerlo, los bienes quedan a nombre de su titular. ## Ahora bien, en el caso de la sociedad conyugal, el artículo 1781 del código civil señala que hacen parte de la sociedad 1. Los frutos, pensiones, intereses y lucros, ya sea que provengan de bienes sociales o propios. 2. Los dineros que se aporten al matrimonio o se adquiera por alguno de los cónyuges con cargo a la sociedad de restituirlo. 3. Los bienes inmuebles o cosas fungibles que se aporten o adquieran. 4. Los bienes adquiridos a título oneroso. 5. Los bienes raíces propios que se aporten con cargo a restituir a la sociedad en dinero. ## También, la norma indica cuales son los bienes excluidos 1. Herencias y donaciones. 2. Inmueble que fuere debidamente subrogado a otro inmueble propio de alguno de los cónyuges. 3. Las cosas compradas con valores propios de unos de los cónyuges, establecidas en las capitulaciones. 4. Todos los aumentos materiales que acrecen a cualquier especie de uno de los cónyuges, formando un mismo cuerpo con ella, por aluvión, edificación, plantación o cualquier causa. 5. Las especies que uno de los cónyuges poseía a título de señor de ella, aunque la prescripción o transacción con que las haya hecho verdaderamente suyas se complete o verifique durante ella. 6. Los intereses devengados por uno de los cónyuges antes del matrimonio y pagados después. 7. Los bienes que se poseían antes por un título vicioso pero cuyo vicio se ha purgado durante la sociedad conyugal por la ratificación o por otro remedio legal. 8. Los bienes que vuelven a uno de los cónyuges por nulidad o resolución de un contrato o por haberse revocado una donación. 9. El derecho de usufructo que se consolida con la propiedad que pertenece al mismo cónyuge, los frutos solo pertenecerán a la sociedad. 10. Lo que se paga a cualquiera de los cónyuges por capitales de crédito constituidos antes del matrimonio, pertenecerán al cónyuge acreedor. 11. Los bienes litigiosos y que durante la sociedad uno de los cónyuges ha adquirido la posesión pacífica. ## Así las cosas, la sociedad conyugal se liquida de la siguiente manera 1. **Conformar el activo conyugal bruto**. Es decir, sumar los bienes sociales, las compensaciones (a favor) que se le deben a la sociedad conyugal a cargo de los cónyuges. 2. **Conformar el pasivo conyugal**. Para esto, se suma el pasivo externo (deudas que se tienen con terceros al momento de la disolución) con el pasivo interno (compensaciones en contra de la sociedad conyugal) 3. **Depuración del activo conyugal bruto.** conformar el activo conyugal líquido. (restar al activo conyugal bruto el pasivo conyugal) 4. **Dividir el activo conyugal** **líquido** **entre los cónyuges.** 5. **Ajustes patrimoniales en la cuenta de cada uno de los cónyuges**. (gananciales más compensaciones que le debe la sociedad) menos compensaciones que se le debe a la sociedad 6. **Determinación de la forma como se va a pagar el pasivo externo.** 7. **Conformación de las hijuelas.** Determinación de los bienes que se le van a entregar a cada uno de los cónyuges. Finalmente, el costo de la liquidación de la sociedad conyugal o patrimonial tendrá un costo de acuerdo con el valor de la sociedad a liquidar, más el costo de los honorarios del abogado o abogada. Por el contrario, si la liquidación es litigiosa, los costos serán, principalmente, los honorarios que se pacten con el abogado que llevará el proceso ante el Juez de Familia. ### Cibergrafía <https://www.asuntoslegales.com.co/consumidor/que-bienes-entran-y-que-bienes-no-en-la-liquidacion-de-la-sociedad-conyugal-3371715> <https://blog.legis.com.co/juridico/union-marital-de-hecho-sociedad-patrimonial> <https://colombiadiversa.org/derechos/tiene-algun-valor-economico-la-liquidacion-de-sociedad-conyugal-o-patrimonial/